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Lʼimmobilier est un placement de
plus en plus prisé, notamment en période de crise où cet actif est devenu une
valeur refuge. Plusieurs solutions dʼinvestissement sont possibles, selon les
besoins et le profil de lʼinvestisseur, mais surtout selon son budget. Voici les
différentes possibilités de placement, leurs avantages et inconvénients, mais
aussi des conseils afin de choisir lʼinvestissement qui vous correspond le
mieux.
Lʼinvestissement locatif en
direct
Un investissement locatif en direct
revient à acheter un appartement ou un studio, puis de le mettre à la location.
Il est important dʼacquérir un tel bien immobilier dans une zone géographique
dynamique, dans de grandes agglomérations ou proche de ces grandes villes. La
plupart des locataires de ces studios ou appartements sont des étudiants ou des
jeunes couples à faible budget. Plusieurs avantages apparaissent de ce
placement.
Premièrement, le propriétaire pourra
choisir le locataire qui occupera ce bien. Il percevra directement les loyers, à
un prix quʼil aura lui-même déterminé. De plus, si le besoin se fait ressentir,
le propriétaire pourra vivre dans lʼappartement.
Cependant, ce placement présente
également des inconvénients. En effet, le fait de devoir gérer cette location
directement nécessite beaucoup de temps, mais aussi des connaissances en terme
de gestion locative. Aussi, le propriétaire a des risques de faire face à des
loyers impayés, sans pouvoir remplacer son locataire, à cause des procédures
trop longues, mais aussi à des vacances locatives, puisque les durées de
location sont généralement courtes (1 à 4 ans en moyenne) dans des biens de
petite surface. Enfin, le propriétaire est également tenu de payer les travaux
dans son appartement.
Le dispositif Duflot
Le régime Duflot remplace la loi
Scellier depuis le 1er janvier 2013. Cette loi présente dans la loi de finances
2013, et élaborée par la ministre du logement Cécile Duflot, est censée relancer
le secteur de lʼimmobilier en France. Ainsi, il est possible dʼinvestir dans des
logements sociaux et dʼobtenir en contrepartie un avantage fiscal. Lʼavantage en
question est une réduction dʼimpôt de 18 % sur 9 ans. Lʼinconvénient est le
loyer qui est imposé, et très faible. En effet, le propriétaire doit appliquer
un loyer de 20 % plus faible que la moyenne du marché, pour des ménages
possédant de faibles ressources. En France, 40 000 logements sociaux seront en
construction chaque année en France.
Lʼavantage fiscal est peut être très
attrayant, mais ce dispositif est contraignant non seulement pour sa faible
rentabilité due au faible loyer, mais aussi il est important de savoir quʼil ne
sʼapplique que dans des communes de plus de 150 000 habitants, ce qui réduit les
perspectives dʼachat.
Les SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de
Placement Immobilier) sont une solution dʼinvestissement sure et rentable, et
surtout ne nécessitant aucune contrainte de gestion, sachant quʼun gestionnaire
sʼoccupe de toute la gestion locative. Une SCPI possède un parc immobilier
réparti dans toute la France, quʼelle loue à des professionnels sous forme de
bureaux, fonds de commerces, parkings, etc. Lʼinvestisseur perçoit ses loyers
trimestriellement, dʼune rentabilité de 4,5 % à 6 %. Les principaux avantages
qui se dégagent de ce placement sont tout dʼabord la sécurité du placement, car
la société de gestion distribuera les loyers aux propriétaires, même si certains
locataires ne payent pas. La procédure pour remplacer un locataire est par
ailleurs moins lourde quʼen investissement en direct, du fait que le locataire
soit un professionnel, ayant signé un bail commercial avec le gestionnaire.
De plus, un investissement en SCPI
convient à tous les budgets, puisque le placement se fait sous forme
dʼacquisition de parts, le premier prix de souscription chez certaines SCPI
étant de 500 euros. Néanmoins,
investir en SCPI
présente certains inconvénients : malgré la liquidité de ce placement, il est
conseillé dʼacquérir des parts de SCPI dans un horizon de placement moyen-long
terme, afin que la revalorisation foncière équilibre les 10 % de frais de
sortie. Aussi, ce type de placement ne convient pas à tous les investisseurs,
puisque les revenus complémentaires sont soumis à lʼimpôt sur le revenu et
prélèvements sociaux. Il est alors conseillé que les investisseurs soient
imposables de 0 à 14 %.
Les résidences de
services
Investir en résidence de services
consiste à acheter une chambre ou un appartement dans une résidence étudiante,
résidence de tourisme, dʼaffaires ou résidence seniors, le meubler et le mettre
en location. Cet investissement est intéressant pour les investisseurs imposés à
plus de 30 %, puisquʼil donne aux propriétaires le statut LMNP (Loueur en Meublé
Non Professionnel). Ce statut permet dʼamortir 80 % de la valeur du bien pendant
20 ans, et de récupérer la TVA.
Dans le cas dʼune résidence de
services, une société de gestion gère toutes les tâches locatives, et
lʼinvestisseur est alors sûr de percevoir ses loyers sans contrainte de gestion.
La rentabilité est plus faible quʼen SCPI, 4,5 % à 5 %, mais les loyers sont
nets dʼimpôts grâce à lʼamortissement.
Il est aussi possible, pour les
investisseurs imposés à moins de 30 %, dʼinvestir sous le régime Censi-Bouvard,
qui permet une réduction dʼimpôt de 11 % de la valeur du bien sur 9 ans, ainsi
que la récupération de la TVA. Lors dʼun investissement en Censi-Bouvard,
lʼinvestisseur ne peut pas revendre son bien avant la fin des 9 ans, sous peine
de devoir rembourser lʼéquivalent de trois ans de son avantage fiscal. Dans les
deux cas, cet investissement peut être également perçu comme un bon complément
de retraite, à long terme. Cependant, ce placement nécessite un certain budget,
et il est important de veiller à ce que les résidences soient localisées dans
des zone dynamiques, à proximité des centre-ville, et dans des zone touristiques
pour les résidences de tourisme.
Les EHPAD
Les
EHPAD, Etablissements dʼHébergement pour
Personnes Agées Dépendantes, sont des résidences médicalisées, pour les seniors
ayant perdu leur autonomie. Investir dans un EHPAD revient à acheter une chambre
dʼune de ces résidences, avec le mobilier ainsi que le matériel médical, mais
aussi certaines prestations telles que les soins prescrits aux résidents. La
fiscalité est la même quʼun investissement en résidences de services, mais ce
placement nécessite un budget plus conséquent. Aussi, ce placement est plus sûr
du fait que le marché de la dépendance est un marché en plein expansion, dans le
sens où la demande est largement plus forte que lʼoffre actuellement, et que
cette demande ne cessera dʼaugmenter, car la population est en vieillissement.
De plus, le gestionnaire est agréé par lʼEtat. Aussi, lʼinvestisseur nʼaura
aucun frais supplémentaire à verser à la société de gestion, puisque les
articles 605 et 606 du code de la construction dans le bail certifient que la
société de gestion prend en charge les coûts des travaux. La rentabilité est en
moyenne plus forte, 4,5 à 5,5 %. Cependant, il est difficile de générer des plus
values foncières sur cet actif, puisque son prix comporte des prestations ainsi
que du matériel médical, ne prenant pas de la valeur.
