L'investissement immobilier en 2013

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Lʼimmobilier est un placement de plus en plus prisé, notamment en période de crise où cet actif est devenu une valeur refuge. Plusieurs solutions dʼinvestissement sont possibles, selon les besoins et le profil de lʼinvestisseur, mais surtout selon son budget. Voici les différentes possibilités de placement, leurs avantages et inconvénients, mais aussi des conseils afin de choisir lʼinvestissement qui vous correspond le mieux.

Lʼinvestissement locatif en direct

Un investissement locatif en direct revient à acheter un appartement ou un studio, puis de le mettre à la location. Il est important dʼacquérir un tel bien immobilier dans une zone géographique dynamique, dans de grandes agglomérations ou proche de ces grandes villes. La plupart des locataires de ces studios ou appartements sont des étudiants ou des jeunes couples à faible budget. Plusieurs avantages apparaissent de ce placement.

Premièrement, le propriétaire pourra choisir le locataire qui occupera ce bien. Il percevra directement les loyers, à un prix quʼil aura lui-même déterminé. De plus, si le besoin se fait ressentir, le propriétaire pourra vivre dans lʼappartement.

Cependant, ce placement présente également des inconvénients. En effet, le fait de devoir gérer cette location directement nécessite beaucoup de temps, mais aussi des connaissances en terme de gestion locative. Aussi, le propriétaire a des risques de faire face à des loyers impayés, sans pouvoir remplacer son locataire, à cause des procédures trop longues, mais aussi à des vacances locatives, puisque les durées de location sont généralement courtes (1 à 4 ans en moyenne) dans des biens de petite surface. Enfin, le propriétaire est également tenu de payer les travaux dans son appartement.

Le dispositif Duflot

Le régime Duflot remplace la loi Scellier depuis le 1er janvier 2013. Cette loi présente dans la loi de finances 2013, et élaborée par la ministre du logement Cécile Duflot, est censée relancer le secteur de lʼimmobilier en France. Ainsi, il est possible dʼinvestir dans des logements sociaux et dʼobtenir en contrepartie un avantage fiscal. Lʼavantage en question est une réduction dʼimpôt de 18 % sur 9 ans. Lʼinconvénient est le loyer qui est imposé, et très faible. En effet, le propriétaire doit appliquer un loyer de 20 % plus faible que la moyenne du marché, pour des ménages possédant de faibles ressources. En France, 40 000 logements sociaux seront en construction chaque année en France.

Lʼavantage fiscal est peut être très attrayant, mais ce dispositif est contraignant non seulement pour sa faible rentabilité due au faible loyer, mais aussi il est important de savoir quʼil ne sʼapplique que dans des communes de plus de 150 000 habitants, ce qui réduit les perspectives dʼachat.

Les SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une solution dʼinvestissement sure et rentable, et surtout ne nécessitant aucune contrainte de gestion, sachant quʼun gestionnaire sʼoccupe de toute la gestion locative. Une SCPI possède un parc immobilier réparti dans toute la France, quʼelle loue à des professionnels sous forme de bureaux, fonds de commerces, parkings, etc. Lʼinvestisseur perçoit ses loyers trimestriellement, dʼune rentabilité de 4,5 % à 6 %. Les principaux avantages qui se dégagent de ce placement sont tout dʼabord la sécurité du placement, car la société de gestion distribuera les loyers aux propriétaires, même si certains locataires ne payent pas. La procédure pour remplacer un locataire est par ailleurs moins lourde quʼen investissement en direct, du fait que le locataire soit un professionnel, ayant signé un bail commercial avec le gestionnaire.

De plus, un investissement en SCPI convient à tous les budgets, puisque le placement se fait sous forme dʼacquisition de parts, le premier prix de souscription chez certaines SCPI étant de 500 euros. Néanmoins, investir en SCPI présente certains inconvénients : malgré la liquidité de ce placement, il est conseillé dʼacquérir des parts de SCPI dans un horizon de placement moyen-long terme, afin que la revalorisation foncière équilibre les 10 % de frais de sortie. Aussi, ce type de placement ne convient pas à tous les investisseurs, puisque les revenus complémentaires sont soumis à lʼimpôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Il est alors conseillé que les investisseurs soient imposables de 0 à 14 %.

Les résidences de services

Investir en résidence de services consiste à acheter une chambre ou un appartement dans une résidence étudiante, résidence de tourisme, dʼaffaires ou résidence seniors, le meubler et le mettre en location. Cet investissement est intéressant pour les investisseurs imposés à plus de 30 %, puisquʼil donne aux propriétaires le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut permet dʼamortir 80 % de la valeur du bien pendant 20 ans, et de récupérer la TVA.

Dans le cas dʼune résidence de services, une société de gestion gère toutes les tâches locatives, et lʼinvestisseur est alors sûr de percevoir ses loyers sans contrainte de gestion. La rentabilité est plus faible quʼen SCPI, 4,5 % à 5 %, mais les loyers sont nets dʼimpôts grâce à lʼamortissement.

Il est aussi possible, pour les investisseurs imposés à moins de 30 %, dʼinvestir sous le régime Censi-Bouvard, qui permet une réduction dʼimpôt de 11 % de la valeur du bien sur 9 ans, ainsi que la récupération de la TVA. Lors dʼun investissement en Censi-Bouvard, lʼinvestisseur ne peut pas revendre son bien avant la fin des 9 ans, sous peine de devoir rembourser lʼéquivalent de trois ans de son avantage fiscal. Dans les deux cas, cet investissement peut être également perçu comme un bon complément de retraite, à long terme. Cependant, ce placement nécessite un certain budget, et il est important de veiller à ce que les résidences soient localisées dans des zone dynamiques, à proximité des centre-ville, et dans des zone touristiques pour les résidences de tourisme.

Les EHPAD

Les EHPAD, Etablissements dʼHébergement pour Personnes Agées Dépendantes, sont des résidences médicalisées, pour les seniors ayant perdu leur autonomie. Investir dans un EHPAD revient à acheter une chambre dʼune de ces résidences, avec le mobilier ainsi que le matériel médical, mais aussi certaines prestations telles que les soins prescrits aux résidents. La fiscalité est la même quʼun investissement en résidences de services, mais ce placement nécessite un budget plus conséquent. Aussi, ce placement est plus sûr du fait que le marché de la dépendance est un marché en plein expansion, dans le sens où la demande est largement plus forte que lʼoffre actuellement, et que cette demande ne cessera dʼaugmenter, car la population est en vieillissement. De plus, le gestionnaire est agréé par lʼEtat. Aussi, lʼinvestisseur nʼaura aucun frais supplémentaire à verser à la société de gestion, puisque les articles 605 et 606 du code de la construction dans le bail certifient que la société de gestion prend en charge les coûts des travaux. La rentabilité est en moyenne plus forte, 4,5 à 5,5 %. Cependant, il est difficile de générer des plus values foncières sur cet actif, puisque son prix comporte des prestations ainsi que du matériel médical, ne prenant pas de la valeur.

Article écrit par Thomas - leblogfinancier.fr